为落实好文山市农村集体经营性建设用地入市试点工作，审慎稳妥推进各项工作，进一步压实各部门的责任，文山市自然资源局起草了《文山市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）。为充分听取公众的意见和建议，现向社会公开征求意见，欢迎公民、法人和其他组织积极参与，建言献策，提出宝贵的意见和建议。
一、公开征求意见时间：
2024年1月2至2024年1月11日
二、公开征求意见方式：
网站：文山市人民政府网
网址：http://www.ynwss.gov.cn/
三、反馈意见方式：
（一）直接通过电话反馈：石光燕，0876-2139732
（二）通过电子邮件方式将意见发送至25400875@qq.com；
（三）通过信函方式将意见寄至文山市新闻路46号文山市自然资源局301室（联系人及电话：石光燕，0876-2139732）），并请在信封上注明《文山市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）修改意见字样。
附件：
《文山市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）起草说明
《文山市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（征求意见稿）政策解读
文山市自然资源局
2024年1月2日
文山市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市交易秩序，为农村新产业新业态发展提供用地保障，保护农村集体经营性建设用地市场交易主体权益，推动建立城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和自然资源部办公厅关于印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》（自然资办函〔2023〕364号）和云南省人民政府办公厅文件《云南省人民政府办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的实施意见》（云政办发〔2023〕45号）、《云南省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（云自然资〔2023〕134号）等法律和文件规定，结合文山市实际，制定本办法。
第二条 文山市行政辖区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。所称农村集体经营性建设用地入市，是指依照《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十三条规定，农民集体以土地所有权人身份通过公开的土地市场，依法将农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式交由单位或者个人在一定期限内有偿使用的行为。农村集体经济组织使用建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，依照土地管理法第六十条规定执行。
第三条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、行政法规另有规定外，均可依法取得农村集体经营性建设用地使用权，按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用和经营。
第四条 坚持严格用途管制，严守耕地红线不突破、落实国土空间规划管控要求，落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等空间管控要求；坚持市场化配置，建立城乡统一的建设用地市场，探索农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责，保障农村新产业新业态建设用地；坚持节约集约用地，优先使用空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地；坚持农民和集体经济组织主体地位，充分尊重农民意愿，把维护农民群众根本利益、促进农民持续增收作为出发点和落脚点；坚持共享增值收益，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保护好农村集体经济组织、农民、市场主体合法权益。
第二章 国土空间规划与用途管制
第五条 农村集体经营性建设用地入市地块应符合国土空间规划，严格落实国土空间规划管控要求。
第六条 农村集体经营性建设用地入市实行年度供地计划管理，由市政府组织相关部门统筹用地需求。
第七条 严禁将农村集体经营性建设用地用于商品住宅开发、别墅开发等不符合产业发展规划的项目。
第三章 入市主体、范围及条件
第八条 入市主体。农村集体经营性建设用地属于农民集体所有。在入市前，土地所属乡镇街道农民集体、村（组）农民集体已设立集体经济组织的，应完成集体经济组织登记赋码、并由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市。也可以经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后授权或委托其他法人组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确双方权利义务。未设立集体经济组织的，按照土地管理法第十一条规定，分别由土地所属乡镇街道农民集体、村民委员会、村民小组依法代行相应的集体经济组织的职能。
第九条 入市土地来源。拟入市的农村集体经营性建设用地必须是合法取得、四界清晰且权属无争议、规划条件明确的存量建设用地。其来源包括：
（一）2023年3月1日之前依法办理农用地转用审批手续的集体建设用地；
（二）依法取得的闲置农民宅基地、公益性公共设施用地，相关权利人自愿有偿退还给集体经济组织后，符合实用性村庄规划和产业发展规划可以原址开发利用并办理了农村集体建设用地确权登记的；
（三）2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地，但未取得合法手续的历史遗留建设用地，经过村民自治、妥善处置完毕，并办理了农村集体建设用地确权登记的。
（四）农村零星、分散的集体建设用地在实施城乡建设用地增减挂钩项目验收合格后，节余指标不用于征收的，经自然资源主管部门批准节余指标落地实施方案，办理了农村集体建设用地确权登记的；
（五）按照国家、省、州、市有关规定，可以确权登记的其他存量集体建设用地。
第十条 入市地块应当符合以下条件：
（一）符合国土空间总体规划、村庄规划、产业发展规划、生态环境保护要求和产业准入要求；
（二）依法办理了农村集体建设用地使用权确权登记；
（三）界址清楚，面积准确，无权属争议；
（四）未被依法查封或以其他形式限制土地权利，未侵害相邻土地权利人的合法权益或已对相邻关系做出妥善安排；
（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；
（六）入市地块地上建筑物、构筑物及其他附着物补偿落实到位，具备动工开发基本条件的“净地”；
（七）入市地块地上建筑物、构筑物及其他附着物需保留使用并可随土地一同入市的，土地所有权人应书面同意并在入市方案中明确；
（八）无其他民事合同约定不得入市的情形，以及法律法规规定的其他条件。
第四章 入市方式及期限
第十一条 农村集体经营性建设用地可通过出让、出租等有偿使用方式入市。
（一）农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让与土地使用者，并由土地使用者向集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。
（二）农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。
第十二条 入市期限。农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限不得超过同用途国有建设用地使用权规定的最高出让年限，工业用地最高年限50年，商服用地最高年限40年。支持根据项目实际情况，工业项目可采取“弹性年期出让”方式入市。
出租农村集体经营性建设用地使用权年限参照国有建设用地出租相关规定执行，最低不少于5年，最多不超过20年。
第五章 入市程序
第十三条 农村集体经营性建设用地入市按下列程序办理：
入市前期准备—入市申请—入市条件审核—入市方案编制—入市方案审批—公开交易—成交及公示—签订合同—不动产登记。
第十四条 入市前期准备。入市前应开展以下准备工作：
（一）入市主体或入市实施主体组织完成拟入市宗地的勘测定界；
（二）依法完成拟入市宗地的土地所有权、使用权确权登记；
（三）拟入市宗地经本集体经济组织民主决策程序同意入市。
第十五条 入市申请。入市主体或入市实施主体持入市申请、集体土地权属证明、勘测定界报告、入市决议等材料向所在乡、镇人民政府（街道办事处）提出入市申请。乡、镇人民政府（街道办事处）应核实入市地块的现状、权属、地上附着物等情况，并协助集体经济组织对入市地块进行地价预评估以及地上附着物的清点和补偿。
入市申请资料应包括：
（一）入市申请表；
（二）民主决策材料；
（三）集体土地所有权、使用权证明材料；
（四）勘测定界报告、规划要点图及其他需要提供的资料。
第十六条 入市条件审核。乡、镇人民政府（街道办事处）将经审核通过的入市申请上报市农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组办公室（以下简称“入市试点工作领导小组办公室”）。由入市试点工作领导小组办公室转自然资源、发改、农业农村、环保、住建等部门出具规划条件、产业准入条件、生态环境保护等意见。
第十七条 地价评估。（一）由入市主体或入市实施主体聘请有资质的土地估价专业评估机构开展地价（租金）评估，并根据评估结果，结合基准地价、标定地价等法定公示地价，集体决策确定拟入市宗地价格。地价评估报告须经市自然资源局备案。（二）市自然资源主管部门应制定并公布集体建设用地基准地价。集体建设用地统一基准地价体系建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行或不低于国有同类同级建设用地基准地价的70%执行。
第十八条 入市方案编制。入市主体或入市实施主体依据规划条件、产业准入和生态环境保护等要求，编制地块的入市方案，经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后形成书面入市决议，并在本集体经济组织事务公示栏公示7日无异议或异议不成立后，报属地乡、镇人民政府（街道办事处）初审。
入市方案内容应包括：
（一）拟入市宗地的土地界址、面积、土地用途、规划条件；
（二）拟入市宗地的有偿使用方式、使用年限；
（三）拟入市宗地的入市交易方式；
（四）拟入市宗地的入市交易底价；
（五）拟入市宗地的入市收益分配方案；
（六）拟入市宗地的入市主体、委托入市实施主体；
（七）拟入市宗地的产业准入及生态环境保护等其他要求；
（八）入市地块地上建（构）筑物及其他附着物需要随土地一同入市的处置意见；
（九）入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处置意见等；
（十）其他需要集体决策的内容。
第十九条 入市方案审批。入市方案、入市决议、入市申请、土地所有权和使用权证明、勘测定界报告、规划要点图等规定的材料由入市主体或入市实施主体报乡、镇人民政府（街道办事处）审核，出具初审书面意见后报市入市试点工作领导小组组织审查。
市入市试点工作领导小组组织有关部门对入市方案进行联合会审，具体审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制、产业准入要求、生态环境保护要求、收益分配原则，是否具备入市条件等。经审核认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见，入市主体应当按照联合会审的意见进行修改；经审核符合规定的，由入市主体把入市方案上报市人民政府批准后纳入年度供地计划。
第二十条 公开交易。入市方案经市人民政府批准后，参照《云南省公共资源交易平台国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让电子交易规则》，纳入现行公共资源交易平台公开交易，并在相关媒介发布交易公告。农村集体经营性建设用地出让、出租参照国有建设用地交易有关规定执行，依法确定农村集体经营性建设用地的土地使用权人。
第二十一条 成交及公示。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租交易完成后，由入市主体或入市实施主体与受让人签订《农村集体经营性建设用地成交确认书》，并按相关规定予以公示。集体经济组织应将交易结果在本集体经济组织事务公示栏进行公布，接受社会和群众监督。
第二十二条 签订合同。农村集体经营性建设用地入市交易双方应于成交公示结束之日起10天内签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同》。合同签订后应按规定将合同信息上传至省建设用地全程跟踪管理系统。出让人（出租人）、受让人（承租人）、市人民政府在出让（出租）合同基础上，依据入市方案签订农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）监管协议。交易双方应当使用自然资源部、国家市场监督管理总局制定的示范合同和三方监管协议。
第二十三条 不动产登记。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成，交易双方按规定缴清土地价款、调节金和相关税费后，可以向不动产登记机构申请农村集体经营性建设用地使用权转移登记。
第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市，能够实行并联审批的，应当实行并联审批，缩短审批时限，提高行政效能。
第六章 开发建设管理
第二十五条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应当严格按照规划确定的用途、产业准入条件和入市合同约定的开发期限等要求组织项目设计和开发建设，严格按基本建设程序办理开发建设需要的其他事项，不得损害国家、集体和他人的合法利益。
第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变规划条件的，参照国有建设用地相关程序办理审批手续。土地受让方要严格按照入市合同约定的动工、竣工期限进行开发建设，避免土地闲置浪费。确因村庄规划调整影响出让合同执行和开发建设的，必须按程序重新签订合同，补缴土地出让金，并缴纳土地增值收益调节金及其他税费。
第二十七条 出让方交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设。受让方（承租方）取得土地使用权后，造成闲置或低效用地的，出让方（出租方）可以收回土地使用权，并参照国有土地闲置查处办法处理。
第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权及其建（构）筑物所有权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记，按照不动产登记相关规定办理。
第七章 二级市场
第二十九条 以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以通过转让方式依法进行使用权再流转，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。以出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权不得进行转让。
第三十条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人在依法取得的农村集体经营性建设用地上进行开发建设，竣工验收后，完善房地一体登记；可在出让年限内将农村集体经营性建设用地使用权及其不动产以宗地为单位房地一体再次转让，转让使用年限不得超过出让合同约定年限的剩余年限，转让后的用途应符合镇村规划、环保安全要求和产业发展规划。
第三十一条 有下列情形之一的农村集体经营性建设用地使用权不得进行转让：
（一）未缴清初次入市价款及相关税费，并依法取得集体经营性建设用地使用权证的；
（二）未完成开发投资总额的25%的；
（三）被依法查封的；
（四）未经其他共有人或股东成员书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）用途不符合镇村规划或产业发展规划及准入要求的；
（七）违反法律法规、规章等规定或出让合同约定的其他情形。
第三十二条 以出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以通过抵押使用年限方式申请贷款。
第三十三条 允许农村集体经营性建设用地使用权及建（构）筑物所有权设立抵押权登记。
以建（构）筑物抵押的，该建（构）筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建（构）筑物一并抵押。抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记。
第八章 入市收益管理
第三十四条 入市主体应当足额缴纳土地增值收益调节金，增值收益调节金具体规定按《文山市农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收和使用办法（试行）》执行。
第三十五条 农村集体经营性建设用地入市收益分配应兼顾国家、集体和农民三者利益。入市收益分配具体规定按《文山市农村集体经营性建设用地入市收益分配指导意见（试行）》执行。
第三十六条 农村集体经营性建设用地入市需缴纳的相关税费由税务部门负责。
第九章 权益保障
第三十七条 农村集体经营性建设用地入市不得损害集体经济组织、农民和市场主体的合法权益，入市决策应严格落实村级民主决策程序，入市交易必须依法公开公平公正实施。
第三十八条 因公共利益的需要，国家确需对已入市农村集体经营性建设用地依法实施征收（用）的，土地所有权人和相关土地使用权人应当服从，原农村集体经营性建设用地使用权自批准土地征收（用）之日起终止。
第三十九条 依法取得的农村集体经营性建设用地使用权受法律保护，除法律和行政法规另有规定、合同另有约定除外，集体土地所有权人在出让、出租合同约定的期限届满前不得无故提前收回集体经营性建设用地使用权。
第四十条 入市土地使用权利人应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，对相邻土地权利人因通行、用水、排水和铺设管线等需要必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第四十一条 在抵押权存续期间，如国家依法征收该宗土地，抵押人应当以所得补偿费用优先偿还抵押权人债务。贷款到期后抵押人未清偿债务或出现约定的实现抵押权的情形，抵押权人对该宗土地使用权有优先处置和受偿权。
第十章 开发利用监管
第四十二条 市自然资源局要加强对全市农村集体经营性建设用地行为的政策指导，涉嫌土地闲置的，参照《闲置土地处置办法》的有关规定依法处置。
第四十三条 市属相关部门和乡、镇人民政府（街道办事处）按各自职责加强对农村集体经营性建设用地的开发利用进行监管，督促农村集体经营性建设用地使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。
第四十四条有关单位相关工作人员在农村集体经营性建设用地入市交易及后续开发建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十五条 集体经济组织的负责人或经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第十一章 附则
第四十六条 国家和省、市对农村集体经营性建设用地入市管理若有新的规定，按国家和省、市新规定执行。
第四十七条 本办法自公布之日起至2024年12月31日施行。试点执行期间，如上级出台新的政策与本办法不一致的，按新政策执行。
