2020年11月25日，《文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）》由文山市人民政府发布，自即日起实施。
一、《文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）》制定的必要性。
（一）制订《实施方案》是落实中央房地产政策的重要举措。党中央、国务院多次强调，坚持“房住不炒”的定位，促进房地产业健康平稳发展，“十四五”规划建议中再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，同时也提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。制订《实施方案》不但可以有效防范金融风险，同时也可以在一定程度上增强居民的消费意愿。对房企而言，十四五期间政府对房地产市场的监管仍将从严，这将体现在对于房企的融资及财务稳健度等方面的管控。
（二）制定《实施方案》是解决房地产遗留问题的必然之行。
改革开放以来，文山市经济社会实现了追赶式、跨越式发展，特别是房地产业的快速发展，为改善全市人民住房条件、支撑全市固定资产投资、增加财政收入等方面作出了积极的贡献。近年来，由于受全国、全省、全州经济下行及金融政策的影响，加上投资不足、消费不足等多方面的原因，给文山市房地产业的平稳健康发展带来了一定的困难，部分企业甚至出现了资金链断裂、审批手续不全、违反规划等违法违规行为，扰乱了文山市房地产秩序，损害了广大购房群众的合法权益。此次出台《实施方案》，就是要进一步规范房地产市场行为，加强行业监管，念好“紧箍咒”，把房地产发展扎进制度的“笼子”，确保人民群众购房住房环境得到改善。
二、《文山市进一步规范房地产市场管理实施方案（试行）》制定的依据。
《实施方案》制定的依据主要以下三个方面：
（一）《实施方案》依据的法律法规
1.《中华人民共和国建筑法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《云南省商品房预售款监督办法》；
（二）《实施方案》参照的行政规章和规范性文件
1.《商品房预售管理办法》；
2.《房地产企业资质管理规定》；
3.《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号)；
4.《公共租赁住房管理办法》。
（三）《实施方案》借鉴的地方性法规、规则
1.《文山州人民政府关于促进房地产业平稳健康发展的（试行）》；
2.《文山市人民政府关于促进房地产业平稳健康发展的（试行）》；
3.《文山州自然资源和规划局关于进一步规范房地产用地出让监管工作的通知》（文自然资〔2020〕39号）。
三、起草及征求意见情况
起草。根据市委的安排，从2020年3月起，市住建局组织人员开始着手起草工作，在作了大量的调研工作、认真研究有关文件规定的基础上，收集日常工作中存在的问题和困难进行研究，并与相关专家、领导、法律顾问等相关专业人士进行咨询与探讨，于2020年6月形成初稿。
广泛征求意见。严格按照有关规定和程序，向司法、发改、财政、自然资源、城管、工信、税务、水电企业、金融机构等部门发送征求函，并对收集到的2条意见进行了整理。9月15日，市住建局又召集相关部门专业人员召开了专家论证会，会上，参会专家结合本行业工作实际对《实施方案》进行了认真讨论。
四、《文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）》的主要内容。
《实施方案》共6项25条，《实施方案》充分重视了与上位法的衔接，重点针对上位法中未明确的、房地产开发实践中迫切需要解决的一些问题作了规定。以下就《实施方案》主要内容说明如下：
（一）住房保障“再充实”。《实施方案》提出，加大保障性住房保障力度，低保住房困难家庭申请保障性住房实物配租和租金补贴实现应保尽保，加快推进城镇老旧小区改造工作，力争到2025年底基本完成城镇老旧小区改造任务，改善城镇老旧小区居民住房条件。
（二）现行税收政策“再规范”。《实施方案》第五条规定：根据国家现行税收规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(三)住房销售管理“再落细”。第17条明确：房地产开发企业申请商品住房项目预(销)售许可时，必须提交商品住房项目预(销)售方案，商品住房预(销)售方案应含每套商品住房预(销)售价格。项目取得商品房预售许可后，应在10日内公开全部房源，按申报价格，通过公示牌、电子显示屏、触摸屏等形式明码标价对外销售。严禁开发企业开展“售后返租、无风险保底回报、原价（增值）回购”等的虚假宣传，不得以报名费、会员会等形式变相收取业主费用。
（四）预售资金监管“再强化”。为避免出现企业因资金断裂导致项目“烂尾”的问题，《实施方案》规定：房地产开发企业应选择经银监、人民银行等监管部门审批设立的银行作为商品房预售资金的监管银行，开设预售资金监管专户，并与市住建局（房管中心）和监管银行共同签订三方监管协议。开发企业应将全部商品房销售款项，包括一次性购房款、分期付款、首付款和按揭贷款全额存入预售资金监管专户，原则上一个开发项目最多设三个专户。拨付商品房预售资金原则上不超过资金总额90%，预留10%用于解决项目可能出现的小区配套设施不完善（如消防、水电）、农民工工资纠纷等问题。商品房预售项目取得竣工验收证明，公示期满后，即可申请解除预售资金监管。因特殊情况提前申请解除监管的，必须是无纠纷、无争议且经过实际调查和公示的项目。
（五）市场准入清出“再突出”。为切实提高房地产开发企业质量，防止出现“夫妻店”、“空壳企业”的问题，《实施方案》明确了房地产企业的准入与清出。具有下列情形的，一律不准进入文山市房地产市场，参与文山市辖区内房地产项目开发：1.不具备房地产项目开发所需资质的；2.不能提供房地产开发项目概算投资50%以上资金证明的；3.不严格遵守国家法律法规，违法违规行为信息被其它地区计入其诚信档案的。具有下列情形的，一律清出文山市房地产市场，不准参与文山市辖区内房地产项目开发：1.因资金链断裂，导致房地产项目“烂尾”，且不积极设法自救，严重侵害购房人合法权益的；2.恶意拖欠农民工工资，经主管部门教育仍然拒不改正的；3.存在未批先建、违反规划、未批先售、价格欺诈、发布虚假信息等违法违规行为，经主管部门教育仍然拒不改正的。
(六)企业监督责任“再明确”。《实施方案》提出，市人民政府是促进房地产市场平稳健康发展、解决低收入家庭住房困难的责任主体，主要负责同志是第一责任人。要从维护改革发展稳定大局的高度，深刻认识稳定房地产市场的重要性和房价过快上涨的危害性，切实加强组织领导，着力完善工作机制，扎实有效地开展工作，确保遏制房价过快上涨和稳定房地产市场取得明显成效。要根据国家、省、州的部署要求，尽快制定实施促进房地产市场平稳健康发展的具体措施，并认真落实差别化土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正与中央调控要求不相适应的政策性规定。对境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。建立健全责任追究制度，严格实行目标责任管理，不折不扣地完成稳定房地产市场和市下达的住房保障目标任务。市有关部门要加强工作指导和督促检查，对责任不落实、措施不得力、成效不明显的要进行通报，并追究相关责任人的责任。
相关政策文件链接： 《文山市人民政府关于印发文山市进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）的通知》（文市政发〔2020〕27号）
